Архив сайта

Срочно

О состоянии офисного рынка Москвы по итогам 2015 года и прогнозах по снижению ввода офисных площадей

Аналитики
JLL

В последнем квартале 2015 года в Москве было введено около 257 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что оказалось на 30% меньше результата аналогичного периода прошлого года. В целом за год на московский рынок вышло 0,7 млн кв. м офисов, что вдвое ниже показателя 2014 года. Около половины нового предложения 2015 года вышло в классе «А» — 327 тыс. кв. м, в то же время единственным объектом этого класса, вышедшим на рынок в VI квартале, стал БЦ «Атлантик» (офисная площадь — 31 тыс. кв. м).

C точки зрения нового спроса, наиболее активными игроками на рынке офисных площадей столицы в 2015 году оказались компании производственного сектора (в частности, FMCG и фармацевтика), на которые пришлось около трети всех новых сделок по покупке и аренде офисных площадей, а также компании государственного сектора с долей 18% в общем объеме сделок. На долю российских компаний пришлось около 70% всех сделок на рынке.

К концу 2015 года доля свободных офисных площадей в среднем по рынку Москвы сократилась почти на 1 п. п. — с 17% в III квартале до 16% на конец года. Значительное снижение показателя было зафиксировано в классе «А» — с 27,4% в III квартале (28% по итогам 2014 года) до 23,1%. В классах «B+» и «B-» доля вакантных площадей незначительно выросла до 16% и 11% соответственно.

Сокращение вакантности на московском офисном рынке связано с закрытием ряда крупных арендных сделок с расширением занимаемых площадей и уходом с рынка значительного объема площадей в районе «Москва-Сити». В результате доля свободных площадей в «Москва-Сити» за IV квартал упала с 31% до 16,7%, в том числе в классе «А» — с 34% до 17%. Текущая рыночная ситуация, в том числе снижение ставок аренды, дала возможность крупным компаниям повысить качество офисного пространства и переехать в современное здание, что подтверждается статистикой: 75% сделок, закрытых в 2015 году в классе «А», пришлись на объекты нового строительства.

По итогам года запрашиваемые ставки аренды в премиальном сегменте находились в диапазоне $600–800 за кв. м в год, в классе «А» — в диапазоне $400–600 за кв. м в год, в ММДЦ «Москва-Сити» — $360–600 за кв. м в год. Вследствие волатильности обменного курса рынок аренды в других классах офисного рынка практически полностью перешел в рубли; по итогам года диапазон запрашиваемых арендных ставок в классе «B+» составил 14–22 тыс. руб. за кв. м в год. Фактические ставки аренды на офисном рынке носят индивидуальный характер, являются предметом переговоров и зависят от ряда факторов, в том числе от объема вакантных площадей в конкретном объекте.

Объем рынка качественных офисных площадей в Москве достиг 17,7 млн кв. м, продемонстрировав рост на 4% к предыдущему году. На 2016 год заявлено завершение строительства еще около 0,7 млн кв. м офисов, в том числе порядка 300 тыс. кв. м класса «А», что сравнимо с результатом предыдущего года. В то же время макроэкономическая турбулентность заставляет многих девелоперов корректировать планы строительства и пересматривать сроки ввода объектов, и мы не исключаем, что итоговый результат может оказаться ниже. С учетом того, что строительство новых объектов сегодня практически не начинается, мы ожидаем резкого снижения объема ввода офисных площадей в Москве в период 2017–2018 годов.

(Цит. по пресс-релизу JLL)